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房地产复苏信号:需求稳定,政策支持

日期:2024年9月12日()| 来源:百家号 | 作者: 神基妙算 | 打印内容 打印内容

在观察到负面因素与政策支持双重影响的情况下,有必要重新审视房地产市场的基本面和政策优化空间。今天将从短期、高频数据入手,深入分析中期表现,并展望政策趋势。

从短期高频数据来看,地产市场呈现出好坏交织的局面。春节后,二手房成交量逐步改善,接近2021年上半年的水平。相比之下,2023年上半年虽然销量大幅攀升,但同比仍下降约10%。整体上,二手房销量表现尚可,预计在下半年销量将持续增长。7月份数据显示,样本城市中,二手房成交同比增长29%,一手房则下降27%。这反映出二手房市场的回暖与一手房疲软的鲜明对比。

二手房市场的复苏,主要归因于价格下调和现房供应充足。与之对比,一手房价格跌幅较小,推盘量亦减少,加上市场上的不确定性影响,预示着二手房市场仍将持续优于一手房。

提供的图表显示,二手房的年化成交数据在2022年三季度见底,预计未来将有所回升,而一手房市场仍在下行。这表明二手房存在筑底迹象,而一手房市场尚未触底。

影响一手房市场的因素众多,供需两端都有制约。尤其是在核心城市,土地供应的减少将进一步影响一手房销售。当前,二手房市场已构筑底部,未来或将进一步提升市场渗透率。

随着时间推移,二手房市场逐渐向刚需化发展,而一手房市场则向改善型或豪宅化转变。数据显示,目前一线城市300万以下的二手房成交占比已接近70%至80%。例如,上海的这一比例为62%,北京为71%,广州74%。这使得市场的刚需力量愈发显著,改善型需求则逐渐减弱。

二线城市同样呈现类似趋势,150万以下的二手房成交占比达到50%至60%,该比例也在持续上升。综合来看,市场刚需表现良好,二手房需求还在稳步上升,表明市场在结构上正在逐渐向健康方向发展。

在正常市场中,刚需对价格上调的承受能力较弱,而改善型需求则对价格变动的弹性强。近年来尽管成交量上升,但二手房市场价格却难以回暖,尤其是在上海,虽然成交量增加,但结构偏向刚需,使得以往的价格传导规律失效。

从中期表现来看,根据最新数据,全国住宅销售面积自2021年高点以来已累计下跌52%。如果结合30个城市的数据,成交面积下跌幅度则更显著,累计降低63%。新开工和土地储备面积分别累计下跌65%和68%,整体市场信号暗示下行压力不可忽视。

价格方面,调查显示,一线城市房价已累计下跌近30%,而深圳的跌幅超过37%。这些数据在国际上亦颇具竞争力,而我国目前还不存在像其他国家那样的大危机风险,这给市场未来的发展留足了空间。

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来源(百家号) 作者(神基妙算) 阅读()
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