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房地产市场当前正经历深度调整，这一现象与消费趋势密切相关。高首付比例和强劲需求是主要原因，但缺乏个人破产制度更是一个核心因素。由于这一制度的缺失，金融机构的风险得以有效分散，使得我国未出现系统性风险。然而，这样的制度优势也给个体带来了更大压力，进一步加重了消费下行的趋势。
自6、7月份以来，消费持续低迷，从奢侈品到日常用品，无一幸免。中产阶级资产负债表的消费降级令这一下滑更加明显。目前全国房价已累计下跌37%，未来或将继续下调，但不会出现大幅度急跌，更多可能是平稳的缓降。尽管我国房价的下降幅度超过了其他国家，但由于制度优势，整体市场依然保持稳定。
实际上，房地产与消费已紧密捆绑。地产的恢复不仅需要消费的反弹，消费的回暖也需依赖地产的复苏。当前市场的量价都已深度调整，价格不会再出现急剧下降。这也意味着政策的重心应更加关注居民资产负债表的修复，以促进内需。
在悲观数据中，也有一些乐观的趋势。按揭负担比的显著改善是一个鼓舞人心的信号。之前家庭按揭负担可能高达90%，而到2023年底预计将回落至57%，甚至降至40%的合理水平。同时，二线城市的按揭负担比例也在稳步改善，继续支撑着刚性需求。
此外，核心二线城市的租金回报率逐渐升高，进一步增强了房地产的吸引力度。租金回报率已经超过十年期国债收益率，而一线城市虽未超越，但其回报率依旧表现强劲。这一切都为刚需购房者提供了信心与支持。
值得注意的是，300万以下的房子对于年轻购房者仍是刚需，尽管存在租赁选项，但70%的需求依然选择购买，这体现出市场的活跃度。市场正在逐步筑底，刚需需求的出现或已稳定。然而，改善性需求受多方面因素影响，短期内或难以释放。政府已对消费与内需问题表现关切，未来的政策或将更为灵活，以应对市场波动。
房地产正处于深度调整阶段，短期和中期的消费数据需紧密关注居民的资产状况，而政策的调整将是这个背景下的重要因素。
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在当前的房地产市场中，按揭利率和租金回报率的动态变化正成为投资者和购房者关注的焦点。近期，政策环境的利好作用逐渐显现，尤其是利率的下调，为房市注入了新的活力。
目前，加权按揭利率保持在约3.7%至3.8%之间，而一二线城市的首套按揭利率则略低，约为3.2%。随着政策的逐步落实，未来存量及增量利率可能会继续走低，首套利率甚至可能接近2016年的2.5%水平。值得一提的是，租金回报率目前约为2.26%，如果这一数据能够超过按揭利率，尤其是在购买首套房时，将对市场积极传达信号。随着租金的回升与按揭利率的下调，预计未来租金回报率将逐步接近3%，对房地产销售和消费将产生积极推动作用。
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