打印内容最近，房地产市场的动态引发了广泛关注。随着各大银行开始在APP上测试存量房贷利率调整功能，虽然我们还没收到正式通知，但可以肯定的是，存量房贷利率将会有所下降。而且，近期银行股的走势也表明了这一点，房贷作为优质资产的地位愈加明显。今天，我们就来聊一聊，在这个背景下，房地产未来的发展方向会是怎样的。
一、存量房贷利率调整的意义
首先，让我们看看为什么存量房贷利率的调整会对市场产生如此大的影响。以工行为例，其个人住房贷款余额已经达到了6.17万亿元，占整个比贷款比例不到三成。这意味着，即使存量房贷利率下降，也不会对银行的整体财务造成太大压力。
1.1 对借款人的利好
对于广大购房者而言，这无疑是个好消息。假设你的房贷利率从4%降到3.2%，这每月省下的数百元，堆积起来也是一笔不小的金额。更低的利率意味着更少的月供，许多家庭能够腾出更多资金用于生活消费，进而拉动经济增长。这种直接的经济刺激，对于正在复苏的市场来说，实在是个好机会。
1.2 对银行的稳定性
对于银行来说，房贷依然是一项优质资产。相较于其他风险更高的贷款项目，个人住房贷款的违约率通常较低，这使得银行在提供这种类型贷款时，更加心安。此外，存量房贷的调整还可以提升客户的满意度，增强客户黏性，有利于银行与客户长期合作关系的建立。
二、住房银行的崛起
接下来，我们要讨论的是住房银行的快速成型。我国正在进行的配售型保障住房的摸底调查，标志着一个新型住房市场的兴起。简单来说，这种保障住房可以以五折的价格购买，且将具备类似商品房的教育和医疗等附加属性，但去除了金融属性，未来只能原价卖给政府。
2.1 解决低收入群体的居住问题
这一政策对低收入人群无疑是福音。全国农民工总数已经达到了29753万人，如果三成的人能够住进保障房，中国的城市化率就能获得进一步提升。而现在，中国房子的库存量高达750万套，一个房子大约能住三个人，这样只能满足2250万人居住的需求。
然而，保障房的建设量可不小，假如要惠及1亿低收入群体，每套房子住三个，那需要建3000万套保障房。这是个庞大的工程，涉及的资金、政策和管理都需要进行系统性的规划和落实。
2.2 普通房价的参考指标
与此同时，普通住宅的最终价格将会受到保障房价格的影响。由于保障房的低价出售，如果普通住宅的价格过高，买家就会失去购买意愿。政府如果收回这些高价的商品房，转化为保障房，势必会影响市场对普通住宅的需求。这就意味着，未来普通住宅的价格可能会逐渐向保障房价格靠拢。
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